浅析疫情形势下房地产项目工程存在问题与对策 浅析疫情形势下房地产项目工程存在问题与对策河南郑州450000摘要：疫情形势下地产项目工程结合实际情况就如何复工复产，保障项目有序进行以及风险把控进行研究分析，下面是小编为大家整理的浅析疫情形势下房地产项目工程存在问题与对策 ,供大家参考。

　　浅析疫情形势下房地产项目工程存在问题与对策

　　河南郑州45000摘要：疫情形势下地产项目工程结合实际情况就如何复工复产，保障项目有序进行以及风险把控进行研究分析，采取相应项目工程管控措施，取得了良好的效果,对于房地产开发行业同仁具有一定的借鉴参考意义。

　　关键词：疫情形势；复工复产；管理提升；穿插提效

　　疫情形势下国内外各行各业都按下了暂停键，为了更好的在疫情形势下推进项目工程管理，保障工程各节点按照计划达成，本文对疫情形势下如何对疫情防控、快速组织施工、复产、修内功等问题进行深度分析。

　　1.

　　问题与挑战

　　1.

　　劳力不足、复工期间局面复杂

　　疫情打破了原有的复工复产计划，封城、自行隔离是国家防控举措，随着疫情的日趋好转，众多的人员随着项目复工复产需求，逐步的进行组织复工，但就劳务人员不能按要求按时到岗，延误工期将会成为必然事件。建设单位对于排查总分包单位原劳务人员来源地，尤其是高发区人员在本项目施工人员的比例，由总包拿出补充用工方案及措施，确保复工人员按计划到位是保证项目进展的必要条件。

　　1.

　　材料风险

　　受疫情影响，首先总包的材料，依据进度计划做好提醒和关注，不因材料影响进度。其次是建设单位自行采购的材料，按照项目工程计划、招采计划综合考虑供应量；材料是项目工程推进核心要素，只有确保材料按计划供应，才有可能正常施工推进。

　　3项目管控不达标

　　项目工程会面临工期不达标，供货、交付等节点大量延误；这样就给项目工程管理带来很大压力。房价滞涨，下行通道，大量客户以质量为切入点退房，又会给地产总体目标带来雪上加霜的不利因素。总体分析进度、质量双重压力，房企交付难度倍增，房企品牌受损风险加剧。

　　1.

　　项目管理的系统性对策

　　1、复工预案编制与落地

　　1.1高度政治化

　　疫情形势下（某地区）已经把工地只要有一名确诊病例作为重大安全生产事故；导致全国工程复工被动，高度政治化，从某地区走马换将可以看出来，站的高度一定是政治化高度，不仅仅是安全生产的问题，是国家安全防控最高指示，如出现确诊病例，整个工地及项目公司会被立即叫停。建设单位重视程度比较高，很多施工企业及管理人员不是特别高，如复工时：

　　外地来的人隔离14天，（高发区域）本次疫情的控必须高度提高政治高度。

　　项目短期影响很大，从中长期不会有大的改变。主要体现在，疫情基于国家防控体系下，逐渐降低疫情风险为大势所趋，当前就影响来看，短期内给进度和质量的双重压力很大。结合此情况总包方编制疫情预控方案时要有政治性高度，所有管理人员来项目均需隔离（7天或14天）需重视，备好防疫物资。对防控要求要从以下几个方面着手：

　　1.1.1措施程序化

　　严格按照防疫防控方案执行，人员信息采集盘点、隔离观察、进入现场施工。

　　1.1.2内容清单化

　　结合方案，防控内容需以清单形式体现并逐项进行落实，从源头上做好预控检查。

　　1.1.3管控细节化

　　注重疫情防控下对所有人员的细节把控，无论是进场前人员隔离观察、测体温、戴口罩、消杀等都务必做细做扎实，这是防控最低防线，也是事关防疫措施是否有效执行的核心要素。

　　1.1.4复工预案编制与落地

　　将复工管控问题上升至政治高度，防控措施达到程序化落地标准，对于防控年内容的具体设计要进行详细的考虑和规划，落地实施中要充分考虑管控的细致化操作，坚守安全第一、生产第二的底线。

　　2、研讨销售节奏，调整供货节奏

　　现金流压力测试，供货节奏保守稳健，停、缓、减少在建工程的投入；供货保守稳健为主。灵活布置，以利快速启动。房地产是拉动经济的比较靠谱方式，政策面可能引发销量高峰。如部分地区对预售楼层的降低，出地面即可预售，土地出让金一年内分批支付，有相应政策依据等利好支持。延期交付的化解：新项目交付周期拉长6个月，已售项目争取不可抗力，通过当地房协及政府相关部门，有足够的政策支持延期交付。

　　3、疫情过后受到的劳力、材料供应及涨价风险；

　　3.1建立供应商体系，时机与价值

　　3.1.1供应链融资

　　3.1.2患难见真情，甄别时机；

　　3.1.3战略供应商体系增强合作伙伴信心，以未来之力克今日之坚。

　　4、穿插工艺工序复盘研究

　　4.1穿插提效：建设单位都有内部拟定穿插提效制度体系，以此来指导各项目施工工效提升，如工序前置、上下游部门之间有机结合等，紧密衔接，当然也有工艺的改进，如：主体、砌体、粉刷、装饰工程的样板提前确认及穿插施工等，以此来达到工程快速推进。

　　7、事前、事中、事后的管理

　　工程质量问题的出现如：防渗漏问题；没有在事前事中做好管控，为后续质量隐患带来了很大风险。混凝土二次振捣，混凝土刚性防水没做到，结构自防水实效，渗漏风险大大增加，项目工程部需针对现有图纸，仔细研究构造节点做法有哪些问题，该做加强层的没有设计到位，以此在事前做好把控。

　　对交付难的应对措施：苦练内功，实施项目精细化管理；房价滞涨、下行、房企交付压力大将成为事实；大量项目延期交付，客户信心下降，也将成为事实；精细化管理实际就是踏实做好项目品控，已是必选项；工地开放日改为视频开放日，增强客户信心；精细化管理的践行，是当下强化房企品牌的最实在、最根本措施；精细化管理：不能是靠工人加上去，重点从构造标准、工艺工法上做系统研究，综合提升质量管控措施。

　　三、项目复工做好对内、对外的工作

　　建设单位项目管理中心应主动提出来

　　“不可抗力”的影响，从而整个项目的疫情复工索赔出一个原则、界定划分，快速能够推进疫情后的复工。

　　各项目重视复盘对标，原项目的定位，施工图设计与进度的关系，提速点可以再施工图阶段可以做优化，存在问题的梳理（如材料、构造做法的优化梳理）现阶段可以做哪些调整等。

　　四、项目进度节点对回款的支持预控措施

　　项目在工程上排布计划时，现金流回正点其实是非常非常重要的研判点，在工程进度安排时，就如何结合市场把控如果及早达到现金流回正点，就是相对安全的，复盘项目回顾。

　　5.1工程提速关键策略

　　5.2.1工程穿插

　　涉及到很多方面，如勘察作业、施工场地布置（±0以下、地库封顶之后、园区和主体同时施工）、降水和基坑围护、桩基和检测、地库结构封顶与顶板防水保护层、地下结构周边早回填的创造施工条件、地下二次结构穿插、供电工程、悬挑架、吊顶封板与管线施工等。

　　5.2.1垂直运输三大要素

　　塔吊安装、人货梯安装、正式电梯安装。在这个范围的整个管理过程中，需经过分析确定是否为必选项，不能只靠经验来管理，计划梳理与排布至关重要。

　　5.2.2管理工具

　　如目标集聚交界工作面、串改并、串改前置、材料堆场、成品保护、跨部门协同等都可适度运用。

　　5.2.3复盘总结

　　供货、推盘节奏，原来的工程管理策划，材料的供应，关键线路的管控，尤其是供货阶段容易在交付阶段关键线路的把控出问题如：一期交付延期到二期，跨界协同做得不够好，导致不能如期交付，质量不可控，投诉风险很大。其次，在疫情期间工作要做的很细，风险研判一定在位上，需要经常跟政府、同行多沟通，收集相关信息政策，争取他们对项目的支持，整个复工准备，不仅仅是工程系统，其他如成本、招采、设计都是纳入在项目管理中，跨部门协同上需要做好的工作。

　　六、结论：

　　建设单位工程条线短期内必须做好跟疫情长期共生的准备，同时应对短期的巨大压力。从进度和质量两个角度来讲，围绕“人、料、机、法、环五大要素”，建设单位要形成项目管理的系统性对策。

　　精细化管理保障高品质交付，不精细化就做不出高品质，没有高品质做支撑，高周转就是空谈。所以精细化是助力企业高周转齿轮转动的利器。做好精细化需注意以下几点：

　　6.1梳理价值观。意识层颠覆很多人的认识，万事有万解，不去学习规律会非常恐慌。实际上，价值观的作用大于能力、大于经验技巧，如果精细化这件事情变成团队内部驱动力的话，实施起来会更容易。

　　6.2搭建精细化管理框架，梳理精细化管控、体系化的内容。

　　6.3精细化管控体系最有效的办法就是从教训中学习，进行全生命周期管控。比如事前事中事后的管理要点问题是什么？如何做？将类似于这样繁琐问题沉淀成问题库，真正丰富框架。此外阶段性复盘也是比较有效，复盘沉淀越多越可能形成精细化体系，真正助益企业个体。

　　“系统发力”的概念，笔者认为应对疫情影响，房企高层领导的升级是首要条件；其次，建议高度重视运营部门和运营职能，快速升级为贯通投、融、产、销四大环节的经营枢纽；最后，企业组织形式从事务型向能够快速反应的共创型发展，体制、机制、中高层团队能够打硬仗，能够应对类似于本次疫情这样的突发情况。

　　以上为本人结合疫情形势下针对地产项目管理学习和总结，鉴于本人水平有限，请各位同行不吝指正。

　　【参考文献】

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　　强.《房地产项目质量管理研究与应用》，2016，4：23-25[2]伍小宁，工程项目质量计划在施工质量控制中的作用

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　　[4]陈永强，基于现代信息技术的超大型工程建设项目集成管理研究：[博士学位论文]，天津，天津大学，2004

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